📡 Signal｜Riot が Rockdale の 191MW を 20 年貸す——採掘企業は、掘ったビットコインを売って大家になる

ビットコイン採掘会社の Riot Platforms が 2026 年 8 月 10 日、テキサス州 Rockdale キャンパスの 191 メガワット分を、20 年契約で貸し出すと発表した。契約期間は 2048 年 6 月まで、初期期間の契約収入は約 91 億ドル。相手は「世界有数のフロンティア AI ラボの一社」とだけ書かれている。

これは採掘事業の拡張ではない。同じ電力インフラの上で、収益の作り方そのものを別の商売に差し替える発表だ。ビットコインという価格の読めない商品を売る事業から、20 年の賃料を受け取る事業へ——採掘企業が電力を持っていたことの意味が、掘ることから貸すことへ移っている。

ただし数字を並べると、置き換えの代償も同時に見えてくる。

■ 契約の中身は、採掘の損益計算書と別の生き物だ

Riot の発表によれば、契約は 191 MW の重要 IT 容量を対象に 20 年。初期期間で約 91 億ドルの契約収入を見込み、借り手側の選択で 5 年の延長を 2 回行使できる。全て行使された場合の潜在契約価値は約 161 億ドルになる。純営業収益（NOI）は基本期間の累計で 73 億〜82 億ドル、年平均で 3 億 6,500 万〜4 億 1,100 万ドルと見積もられている。引き渡しは段階的で、最初の 96 MW が 2027 年 12 月、191 MW 全量が 2028 年 6 月の予定だ。

年平均の契約収入は 91 億ドル÷20 年で約 4 億 5,500 万ドル。そこから NOI が 3 億 6,500 万〜4 億 1,100 万ドル残るということは、売上の 8〜9 割が営業段階の利益として残る計算になる。

同じ会社の採掘事業と比べる。2026 年第 2 四半期、Riot は 1,587 BTC を採掘し、採掘収入は 1 億 1,370 万ドルだった。1 BTC あたりの収入は約 7 万 1,600 ドル。これに対して 1 BTC を掘るコストは減価償却を除いて 4 万 9,912 ドル。差は約 2 万 1,700 ドルで、収入の 3 割ほどしか残らない。しかもこれは減価償却前の数字であり、四半期の純損失は 2 億 3,720 万ドルだった。

前年同期との比較がさらに露骨だ。2025 年第 2 四半期の採掘収入は 1 億 4,090 万ドル、採掘量は 1,426 BTC。今期は採掘量を 11% 増やしながら、収入は 19% 減っている。Riot 自身が減少の理由を「主にビットコイン価格の平均が下がったことと、ネットワーク全体のハッシュレート上昇」と説明している。掘る量を増やしても、価格とネットワーク競争の側で削られる。

同じ電力から、まったく性質の違う二つの商売が立ち上がっている。

■ 借り手の名前は、まだ Riot の口からは出ていない

Riot の発表資料に借り手の社名はない。「世界有数のフロンティア AI ラボの一社」という記述だけだ。決算説明会でも経営陣は名前を明かしていない。

翌 8 月 11 日、Bloomberg がこの借り手を Anthropic だと報じた。この報道を受けて Riot 株が時間外で 2 割超上昇したと複数のメディアが伝えている。ただし本稿執筆時点で、Riot からも当該ラボからも、社名についての確認は出ていない。

ここは分けて読む必要がある。契約条件——191 MW、20 年、91 億ドル、NOI レンジ、引き渡し時期——はすべて Riot 自身の開示であり、一次情報だ。一方、相手が誰かは報道であって、当事者の確認を経ていない。株価が動いたのは後者に対してであり、前者は報道の前から開示されていた。

■ 「単価が倍になった」という読みは、点検が要る

Riot がデータセンター賃貸に踏み出したのは今回が最初ではない。2026 年 1 月 16 日、同社は Rockdale で AMD と初のデータセンターリースを結んでいる。25 MW、10 年、初期契約収入は約 3 億 1,100 万ドル。改修の設備投資は 8,980 万ドル（1 MW あたり 360 万ドル）で、年間 NOI 寄与は約 2,500 万ドルと見込まれていた。

メガワット単価を並べると、1 月の AMD 契約は 1 MW あたり年 124 万ドル。今回は 1 MW あたり年 238 万ドルで、およそ 1.9 倍になっている。ここだけ見れば、半年で価格決定力が倍増したという話になる。

ただし設備投資の側も同時に見なければならない。決算説明会で示された今回の案件の想定設備投資は 21 億〜23 億ドル。191 MW で割ると 1 MW あたり約 1,150 万ドルで、AMD 案件の改修単価 360 万ドルの 3 倍を超える。AMD の案件は既存の採掘施設を改修する話で、今回は Tier 3 の新設だからだ。

投下資本あたりの年間 NOI で見ると、今回の案件は 3 億 6,500 万〜4 億 1,100 万ドル÷21 億〜23 億ドルで、およそ 16〜20%。AMD 案件は 2,500 万ドル÷8,980 万ドルで約 28%（用地取得費は別勘定）になる。単価は上がったが、投じる資本あたりの効率では改修案件のほうが高い。

91 億ドルは 20 年かけて入ってくる売上であって、利益ではない。その前に 21 億ドルを投じる必要がある。

■ 元手は、掘ったビットコインから出ている

その 21 億ドルをどう調達するのか。決算説明会で CFO の Jason Chung 氏は「エクイティ部分の資金源としては引き続きビットコインを主たる原資として活用する」と述べている。負債側は Loan-to-Cost で 80〜90%、金額にして 17 億〜21 億ドルを見込み、長納期品の調達向けに Morgan Stanley から 5 億 7,300 万ドルのつなぎ融資枠を確保している。

前例もある。1 月の発表で Rockdale の 200 エーカーを 9,600 万ドルで取得した際、原資は保有ビットコインのうち約 1,080 BTC の売却だった。四半期末時点の保有は 11,380 BTC で、うち 5,821 BTC は担保に入っている。

構図はこうなる。電力でビットコインを掘り、掘ったビットコインを売り、その現金を頭金にして、同じ電力の上に AI ラボ向けのデータセンターを建てる。採掘はもはや目的ではなく、変換のための資金調達手段の一つとして機能している。

規模はさらに広がる可能性がある。CEO の Jason Les 氏は決算説明会で、もう一つの拠点である Corsicana について「サイト全体が単一テナントとの LOI 下にある」と述べた。1 ギガワットの受電容量で、IT 容量にして最大 756 MW にあたる。ただし Les 氏自身が「このプロセスにはまだ紆余曲折がありうる」と付け加えており、拘束力のない意向表明の段階にとどまる。

参考までに、Riot の 2025 年通期の総売上は 6 億 4,740 万ドルだった。今回のリース 1 本の年平均契約収入 4 億 5,500 万ドルは、その約 7 割にあたる。しかも売上の 8〜9 割が NOI として残る構造で、2027 年 12 月以降に積み上がっていく。

■ 48〜72 時間で見るもの

• 借り手の社名: Riot または当該ラボが Bloomberg の報道を認めるか。認めない場合、契約条件と相手の名前は引き続き別扱いになる
• Corsicana の LOI: 非拘束の意向表明が拘束力のあるリースに変わるか、変わらないか。IT 容量 756 MW が単一テナントという構成は、実現すれば今回の Rockdale 契約の約 4 倍規模になる
• 17 億〜21 億ドルの負債調達: 条件が示されるかどうか。Loan-to-Cost 80〜90% という前提が実際の金利水準で成り立つかが、NOI 16〜20% という利回り試算の前提を左右する
• ビットコイン売却のペース: エクイティ部分の原資が保有 BTC である以上、価格水準そのものが建設計画の進度に効いてくる

採掘企業が電力を持っていたことの価値は、掘ることではなく、送電網につながった土地を先に押さえていたことにあった。それが 20 年契約に化けるまでに、今度は 21 億ドルの建設資金が要る。差し替えは発表で終わらず、2028 年 6 月まで続く工程になる。

🔗 一次ソース

• Riot Platforms Reports Second Quarter 2026 Financial Results and Strategic Highlights — 2026 年 8 月 10 日。191 MW / 20 年 / 91 億ドル、NOI 73 億〜82 億ドル、引き渡し時期、第 2 四半期の売上内訳（採掘 1 億 1,370 万ドル・エンジニアリング 3,730 万ドル・データセンター 2,320 万ドル）と純損失 2 億 3,720 万ドルを確認
• Riot Announces Fee Simple Acquisition of Land and First Data Center Lease with AMD at the Rockdale Site — 2026 年 1 月 16 日。AMD 25 MW / 10 年 / 3 億 1,100 万ドル、改修設備投資 8,980 万ドル、年間 NOI 約 2,500 万ドル、用地 9,600 万ドルを約 1,080 BTC の売却で調達した旨を確認
• Riot Platforms Reports Full Year 2025 Financial Results and Strategic Highlights — 2026 年 3 月 2 日。2025 年通期の総売上 6 億 4,740 万ドルを確認
• Riot Platforms Q2 2026 決算説明会トランスクリプト — Corsicana の非拘束 LOI（1 GW / IT 756 MW）、想定設備投資 21 億〜23 億ドル、Loan-to-Cost 80〜90%、CFO の資金調達方針の発言を確認
• Riot Platforms stock jumps 25% after-hours on $9.1 billion AI deal reportedly with Anthropic — 借り手を Anthropic とする報道と株価反応（当事者の確認は出ていない）
• Anthropic Strikes $9 Billion Deal With Cloud Computing Firm Riot — 2026 年 8 月 11 日。社名報道の出所（購読者向け）