📡 Signal｜米30年固定の住宅ローン金利7.40%、2023年11月以来の高水準

米住宅金融大手フレディマックの週次調査 (PMMS) で、10月8日までの週の30年固定住宅ローン金利の平均は7.40% になった。前週の7.28% から0.12ポイント上がり、2023年11月16日の週 (7.44%) 以来の高さだ。15年固定も6.73% と、前週の6.60% から上がった。

上昇は7週続いている。8月27日の週の6.66% から6週間で0.74ポイント上がった。そのあいだに米10年国債の利回りは4.67% から5.22% へ0.55ポイント上がっており、住宅ローン金利の上昇のおよそ4分の3は長期金利の上昇で説明できる。家計の借入コストは、FRB (米連邦準備制度理事会) の政策金利ではなく、債券市場が決める長期金利の側から重くなっている。

7週連続の上昇、7% を超えたのは9月下旬

セントルイス連銀の経済データベース FRED に収録された PMMS の週次値で、この2か月の動きを並べると次のとおりだ。

• 8月20日の週: 6.65%
• 8月27日の週: 6.66%
• 9月10日の週: 6.76%
• 9月17日の週: 6.95%
• 9月24日の週: 7.03%
• 10月1日の週: 7.28%
• 10月8日の週: 7.40%

7% を上回ったのは9月24日の週で、2025年1月16日の週 (7.04%) 以来だった。そこから2週間で、さらに0.37ポイント上がった。1年前 (2025年10月9日の週) の6.30% と比べると1.10ポイント高い。

住宅ローンと長期金利の差は、1年前の水準に戻った

30年固定の住宅ローン金利と米10年国債の利回りの差を目安に取ると、8月27日の週はおよそ1.99ポイントで、10月8日の週はおよそ2.18ポイントだった。1年前の同じ時期 (6.30% と4.14%) はおよそ2.16ポイントだ。

8月末の差は1年前より小さかったが、いまは1年前と同じ程度に戻っている。住宅ローンの貸し手が上乗せする幅が特に広がったわけではない。住宅ローン金利の上昇は主に、10年債利回りが5% 台に乗ったことから来ている。10月8日の10年債利回り5.22% は、10月に入ってから5.2〜5.3% 台で推移している。

ここで住宅ローン金利だけが下がる道は細い。10年債の利回りが下がらない限り、住宅ローン金利は7% 台に張り付きやすい。

40万ドルを借りると、月の返済は約200ドル増える

元本40万ドルを30年固定・元利均等で借りる場合の単純な試算では、金利6.66% の毎月の返済額は約2,571ドル、7.40% では約2,770ドルになる。差は月に約199ドルで、1年前の6.30% と比べると約294ドル増える。

この差は、住宅を買う人の予算をそのまま削る。借り換えで返済を減らす道も、手元のローン金利がいまの水準を上回っていない限り閉じたままだ。

次に見るもの

確認先は、毎週木曜に更新されるフレディマックの PMMS (次回は10月15日) と、米財務省が日々公表する10年国債の利回りだ。10年債が5% 台を保つ限り、住宅ローン金利は7% 台にとどまる見通しが強い。逆に10年債が5% を割り込んでも、住宅ローン金利が同じ幅で下がるかどうかは、上で見た差が1年前の2.2ポイント前後にとどまるかで決まる。

ことば

• PMMS (Primary Mortgage Market Survey) — フレディマックが毎週公表する住宅ローン金利の調査。頭金20% で信用力の高い借り手向けの、標準的な住宅購入ローンの金利を集計しており、米国の住宅ローン金利の代表的な指標として使われる。
• 元利均等返済 — 毎月の返済額 (元本と利息の合計) を一定にする返済方式。金利が上がると、同じ借入額でも毎月の返済額が増える。

🔗 一次ソース

• Freddie Mac：Primary Mortgage Market Survey (10月8日の週: 30年固定7.40%・15年固定6.73%)freddiemac.com
• FRED (セントルイス連銀)：30-Year Fixed Rate Mortgage Average in the United States (週次の全期間で 2023年11月16日 = 7.44% 以来の高さを確認)fred.stlouisfed.org
• FRED (セントルイス連銀)：Market Yield on U.S. Treasury Securities at 10-Year Constant Maturity (出典: 米財務省)fred.stlouisfed.org
• セントルイス連銀公式 X の告知