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📡 Signal｜米中古住宅販売、年率375万戸で2010年以来の低水準
販売は前年比8.8%減でも価格中央値は0.4%高。ローン金利7.33%が初めての買い手を市場から押し出している。
全米不動産業者協会 (NAR) が11月12日に公表した10月の米中古住宅販売は、季節調整済みの年率換算で375万戸だった。前月比5.5%減、前年同月比8.8%減で、NAR のチーフエコノミストのローレンス・ユン氏によると2010年8月以来の低い水準だ。
全米不動産業者協会 (NAR) — Existing-Home Sales Decreased 5.5% in October (2026年11月12日・年率375万戸、価格中央値41万6700ドル、在庫159万戸・5.1か月分、ローン金利7.33%、地域別の数字を確認)nar.realtor
売れなくなった一方で、価格はほとんど下がっていない。販売価格の中央値は41万6700ドルで前年比0.4%高く、在庫は159万戸に積み上がった。住宅ローン金利の上昇が、買い手だけを市場から押し出している。
ローン金利7.33%が買い手を締め出す
NAR が引くフレディマックの集計では、10月の30年固定の住宅ローン金利は平均7.33%だった。9月の6.86%から0.47%、1年前の6.25%から1%以上上がっている。ユン氏は、金利が「2000年以来の高さ」まで上がったことで住宅の購入が難しくなったと述べた。
買い手の顔ぶれにも、その影響が出ている。初めて家を買う人の割合は29%で、9月の31%、1年前の32%から下がった。一方、現金で買う取引は29%に上がり、個人の投資家とセカンドハウスの購入は20% (1年前は16%) に増えた。ローンに頼らない買い手の比重が上がり、ローンを組む若い世帯から先に抜けている。
在庫は5.1か月分、それでも値は崩れない
売りに出ている住宅は159万戸で、前年比4.6%増えた。今の販売ペースで売り切るのにかかる期間は5.1か月で、9月の4.7か月、1年前の4.4か月から延びた。販売にかかる日数の中央値も35日と、9月の33日から延びている。
それでも価格の中央値は前年を上回った。NAR によると、差し押さえなどの「ディストレス」の取引は全体の2%にとどまる。ユン氏は、全米の8800万人の持ち家の人の多くは家計の面で落ち着いた状態にあると述べた。低い金利で借りた持ち家の人は、売り急ぐ理由がない。売り手が値を下げず、買い手が金利で動けない。取引の量だけが細っている。
地域の差も大きい。西部の販売は前月比9.7%減、前年比14.5%減で、価格の中央値は62万4300ドルと全米で最も高い。南部は前月比6.5%減で、価格の中央値は前年比0.4%下がった。北東部は前月比で横ばい、価格は3.2%上がった。
金利の行き先が、そのまま住宅の行き先になる
住宅の取引は、家具や家電、引っ越し、仲介の手数料まで消費を連れてくる。その入口が細っているのは、景気にとって遅れて効く重しになる。
ただし、住宅ローン金利を動かすのは長期の国債利回りだ。米国の10年債利回りは12日に5.10%まで上がり、12月の FOMC (米連邦公開市場委員会) で利上げが見込まれている。ユン氏は金利が下がれば「相当な需要が控えている」可能性を指摘したが、足元の金利はその逆の方向を向いている。
次に見るもの
最初の確認先は、フレディマックが毎週木曜に公表する30年固定の住宅ローン金利だ。11月の平均が10月の7.33%を超えるかを見る。その先は、NAR が来月公表する11月の中古住宅販売で、年率375万戸を下回るか、在庫が5か月分を超えたまま積み上がるかを確かめる。
ことば
- 季節調整済み年率換算 — 月ごとの販売件数から季節による増減を除き、そのペースが1年続いた場合の件数に直したもの。月の変化を比べやすくするための表し方。
- 在庫の月数 — 売りに出ている住宅を、今の販売ペースで売り切るのにかかる月数。一般に6か月前後が買い手と売り手の釣り合う目安とされ、それより短いと売り手に有利になる。
- ディストレス取引 — 差し押さえや、ローンの残高を下回る価格での売却 (ショートセール) など、売り手が苦しい状況で行われる取引。増えると価格を押し下げやすい。
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